閱讀提示

　　位于鄭州經(jīng)三路上的明鴻新城小區(qū)，是鄭州市首批商品住宅小區(qū)，由于部分業(yè)主與已退市的德億公司和小區(qū)物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛，使得該小區(qū)長期處于混亂動(dòng)蕩的局面。2009年6月，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆選舉，但“金水區(qū)房管局”遲遲不辦理登記備案手續(xù)。去年6月，“業(yè)委會(huì)”起訴“金水區(qū)房管局”行政不作為，12月14日，一審法院判決“金水區(qū)房管局”對(duì)“業(yè)委會(huì)”的備案申請(qǐng)予以備案?！敖鹚畢^(qū)房管局”不服提起上訴。昨天，鄭州市中級(jí)人民法院公開審理了此案。

 

　　“前期物業(yè)管理制度”與《物權(quán)法》存在明顯沖突

　　此案很復(fù)雜，拖的時(shí)間很長，社會(huì)影響很大，但是，如果順藤摸瓜查找原因，就會(huì)發(fā)現(xiàn)它與長期沿用的“前期物業(yè)管理制度”有很大關(guān)系。比如，該小區(qū)建成后，其開發(fā)商德億公司便依照該制度自己設(shè)立了物業(yè)管理公司。試想，如果沒有這個(gè)“前期物業(yè)管理制度”，首個(gè)物業(yè)管理公司是小區(qū)業(yè)主聘請(qǐng)的，那么，當(dāng)初開發(fā)商德億公司和業(yè)主之間的矛盾很可能就會(huì)避免。這一事件再次告訴我們：“前期物業(yè)管理制度”該廢除了！ 

　　當(dāng)城市居民因自購住房變身為業(yè)主、入住擁有物業(yè)管理服務(wù)的商品房小區(qū)后，業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)公司的糾紛經(jīng)年累月地見諸報(bào)端，最為甚者，西安萬強(qiáng)藝術(shù)家小區(qū)業(yè)主左宏煒因發(fā)起籌備業(yè)委會(huì)，被物業(yè)公司雇兇當(dāng)街打成腦死亡?！段餀?quán)法》規(guī)定，業(yè)主有通過成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)行使小區(qū)共同管理權(quán)的權(quán)利。然而，業(yè)主法定權(quán)利的維護(hù)，何以需要以生命為代價(jià)？

　　至2003年國務(wù)院出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，再到2007年全國人大批準(zhǔn)通過《物權(quán)法》，每一次都讓業(yè)主們飽含希望，但之后矛盾依舊。依筆者之見，消除矛盾，就要找準(zhǔn)矛盾之源――改變現(xiàn)有物業(yè)管理制度，還權(quán)于業(yè)主，恢復(fù)業(yè)主與物業(yè)公司之間的市場(chǎng)契約關(guān)系。這意味著，必須廢止現(xiàn)在這種入住時(shí)由開發(fā)商指定小區(qū)物業(yè)公司的“前期物業(yè)管理制度”。   

　　前期物業(yè)管理制度是當(dāng)代中國的一項(xiàng)發(fā)明。開發(fā)商以此為法寶，將業(yè)主們的共同管理權(quán)據(jù)為己有。SOHO中國開發(fā)的某小區(qū)因物業(yè)管理糾紛陷入混亂后，開發(fā)商就曾公開說，要收回管理權(quán)。在開發(fā)商看來，小區(qū)管理權(quán)由開發(fā)商指定物業(yè)公司來行使，從來都是名正言順的。至于“前期物業(yè)管理制度”與《物權(quán)法》的沖突，則自上而下被眾多部門和公眾所忽視。  

　　2006年，就有律師提請(qǐng)全國人大對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行違憲審查，后來是否有所結(jié)果不得而知。2007年《物權(quán)法》頒布后，《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未取消“前期物業(yè)管理制度”，其與《物權(quán)法》的沖突更加明顯。   

　　據(jù)北京市官方的一份公開資料，北京大概有八成小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，而據(jù)民間統(tǒng)計(jì)，僅有的兩成中還有不少因各種阻力陷于癱瘓。通過“前期物業(yè)管理制度”，小區(qū)變?yōu)槿斡晌飿I(yè)公司和開發(fā)商予取予奪的“殖民地”，業(yè)主的權(quán)利主張途徑變?yōu)槎喾讲┺倪x擇。這不僅消耗大量的社會(huì)成本，還成為社會(huì)不穩(wěn)定因素。當(dāng)業(yè)主們對(duì)物業(yè)管理不滿時(shí)，希望通過訴訟主張權(quán)利時(shí)，發(fā)現(xiàn)幾乎不可能勝訴。因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中根本沒有把《合同法》列為上位法，因?yàn)闃I(yè)主訴訟物業(yè)公司侵權(quán)時(shí)舉證非常難，業(yè)主們無奈只能用成本最低的不交費(fèi)作為對(duì)抗，消極等待物業(yè)公司來起訴自己――這已經(jīng)不僅僅是安居才能樂業(yè)的問題，而是一個(gè)道德消耗和法治受損的不斷疊加。

　　北京規(guī)定：沒有選出業(yè)委會(huì)之前業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)

　　當(dāng)80%小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，《物權(quán)法》賦予的權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)的狀況普遍存在，是不是該責(zé)怪業(yè)主們不積極主張權(quán)利呢？這就好像責(zé)怪一個(gè)乞丐為啥吃不上滿漢全席一樣，非不愿為也，實(shí)是難以作為。因?yàn)闃I(yè)主成立自己的組織時(shí)，必然觸及業(yè)已習(xí)慣于賺取不透明利潤的前期物業(yè)公司的利益。

　　如果啟動(dòng)市場(chǎng)招標(biāo)選聘物業(yè)，更是等于砸了前期物業(yè)公司的飯碗。由此，業(yè)主的法定權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，就必然帶有砸碎前期物業(yè)公司飯碗的畫外音。甚至，成立業(yè)主組織還會(huì)引發(fā)更大的利益沖突――從住房制度改革至今，很多小區(qū)已經(jīng)進(jìn)入大修期，如果沒有業(yè)主組織的存在，任由物業(yè)公司動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，將對(duì)業(yè)主權(quán)益形成新一輪侵害。而沒有業(yè)主組織，業(yè)主們交納的專項(xiàng)維修資金就只能趴在指定銀行里，每年以活期利息的形式生息。在現(xiàn)有的加息周期里，業(yè)主每年的潛在損失和將來的矛盾，難以估量。

　　好在在多年的呼吁下，有些政府部門已經(jīng)意識(shí)到“前期物業(yè)管理制度”不甚合理。北京市就已明確規(guī)定，2010年10月以后入住的小區(qū)，沒有選出業(yè)委會(huì)前業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)，將“無代表不納稅”的政治學(xué)原理，變身為“無組織不交費(fèi)”落實(shí)于業(yè)主權(quán)益實(shí)現(xiàn)上。同時(shí)，北京市住建委還聯(lián)合街道辦事處，在某小區(qū)嘗試推進(jìn)了“前置業(yè)委會(huì)”的選舉――就是業(yè)主在入住前，就召開業(yè)主大會(huì)選出業(yè)委會(huì)，并由業(yè)委會(huì)公開聘用物業(yè)服務(wù)公司。

　　當(dāng)然，這種以行政措施小步推進(jìn)的方式，對(duì)于現(xiàn)在普遍的業(yè)主組織缺失，《物權(quán)法》法定權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)狀來說，只是杯水車薪。因?yàn)闋砍兜介_發(fā)商等諸多方面的利益，業(yè)主權(quán)益和物業(yè)管理的立法工作，一直阻力重重。在法治備受重視的今天，將《物權(quán)法》確立的業(yè)主權(quán)益貫徹始終，將《合同法》作為上位法引入物業(yè)管理制度，理順小區(qū)中業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主從關(guān)系，不應(yīng)是難事。筆者認(rèn)為，真正要解開小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的“死結(jié)”，讓城市住宅小區(qū)成為社會(huì)重建的“活力因子”，應(yīng)深入借鑒國外和香港早已成熟的經(jīng)驗(yàn)，盡早廢止“前期物業(yè)管理制度”，還業(yè)主以法定權(quán)利，還《物權(quán)法》以法治尊嚴(yán)!