閱讀提示

　　位于鄭州經三路上的明鴻新城小區(qū)，是鄭州市首批商品住宅小區(qū)，由于部分業(yè)主與已退市的德億公司和小區(qū)物業(yè)公司產生糾紛，使得該小區(qū)長期處于混亂動蕩的局面。2009年6月，該小區(qū)業(yè)主委員會進行換屆選舉，但“金水區(qū)房管局”遲遲不辦理登記備案手續(xù)。去年6月，“業(yè)委會”起訴“金水區(qū)房管局”行政不作為，12月14日，一審法院判決“金水區(qū)房管局”對“業(yè)委會”的備案申請予以備案。“金水區(qū)房管局”不服提起上訴。昨天，鄭州市中級人民法院公開審理了此案。

 

　　“前期物業(yè)管理制度”與《物權法》存在明顯沖突

　　此案很復雜，拖的時間很長，社會影響很大，但是，如果順藤摸瓜查找原因，就會發(fā)現(xiàn)它與長期沿用的“前期物業(yè)管理制度”有很大關系。比如，該小區(qū)建成后，其開發(fā)商德億公司便依照該制度自己設立了物業(yè)管理公司。試想，如果沒有這個“前期物業(yè)管理制度”，首個物業(yè)管理公司是小區(qū)業(yè)主聘請的，那么，當初開發(fā)商德億公司和業(yè)主之間的矛盾很可能就會避免。這一事件再次告訴我們：“前期物業(yè)管理制度”該廢除了！ 

　　當城市居民因自購住房變身為業(yè)主、入住擁有物業(yè)管理服務的商品房小區(qū)后，業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)公司的糾紛經年累月地見諸報端，最為甚者，西安萬強藝術家小區(qū)業(yè)主左宏煒因發(fā)起籌備業(yè)委會，被物業(yè)公司雇兇當街打成腦死亡?！段餀喾ā芬?guī)定，業(yè)主有通過成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會行使小區(qū)共同管理權的權利。然而，業(yè)主法定權利的維護，何以需要以生命為代價？

　　至2003年國務院出臺《物業(yè)管理條例》，再到2007年全國人大批準通過《物權法》，每一次都讓業(yè)主們飽含希望，但之后矛盾依舊。依筆者之見，消除矛盾，就要找準矛盾之源――改變現(xiàn)有物業(yè)管理制度，還權于業(yè)主，恢復業(yè)主與物業(yè)公司之間的市場契約關系。這意味著，必須廢止現(xiàn)在這種入住時由開發(fā)商指定小區(qū)物業(yè)公司的“前期物業(yè)管理制度”。   

　　前期物業(yè)管理制度是當代中國的一項發(fā)明。開發(fā)商以此為法寶，將業(yè)主們的共同管理權據(jù)為己有。SOHO中國開發(fā)的某小區(qū)因物業(yè)管理糾紛陷入混亂后，開發(fā)商就曾公開說，要收回管理權。在開發(fā)商看來，小區(qū)管理權由開發(fā)商指定物業(yè)公司來行使，從來都是名正言順的。至于“前期物業(yè)管理制度”與《物權法》的沖突，則自上而下被眾多部門和公眾所忽視。  

　　2006年，就有律師提請全國人大對《物業(yè)管理條例》進行違憲審查，后來是否有所結果不得而知。2007年《物權法》頒布后，《物業(yè)管理條例》并未取消“前期物業(yè)管理制度”，其與《物權法》的沖突更加明顯。   

　　據(jù)北京市官方的一份公開資料，北京大概有八成小區(qū)沒有業(yè)委會，而據(jù)民間統(tǒng)計，僅有的兩成中還有不少因各種阻力陷于癱瘓。通過“前期物業(yè)管理制度”，小區(qū)變?yōu)槿斡晌飿I(yè)公司和開發(fā)商予取予奪的“殖民地”，業(yè)主的權利主張途徑變?yōu)槎喾讲┺倪x擇。這不僅消耗大量的社會成本，還成為社會不穩(wěn)定因素。當業(yè)主們對物業(yè)管理不滿時，希望通過訴訟主張權利時，發(fā)現(xiàn)幾乎不可能勝訴。因為《物業(yè)管理條例》中根本沒有把《合同法》列為上位法，因為業(yè)主訴訟物業(yè)公司侵權時舉證非常難，業(yè)主們無奈只能用成本最低的不交費作為對抗，消極等待物業(yè)公司來起訴自己――這已經不僅僅是安居才能樂業(yè)的問題，而是一個道德消耗和法治受損的不斷疊加。

　　北京規(guī)定：沒有選出業(yè)委會之前業(yè)主不交納物業(yè)費

　　當80%小區(qū)沒有業(yè)委會，《物權法》賦予的權利無法實現(xiàn)的狀況普遍存在，是不是該責怪業(yè)主們不積極主張權利呢？這就好像責怪一個乞丐為啥吃不上滿漢全席一樣，非不愿為也，實是難以作為。因為業(yè)主成立自己的組織時，必然觸及業(yè)已習慣于賺取不透明利潤的前期物業(yè)公司的利益。

　　如果啟動市場招標選聘物業(yè)，更是等于砸了前期物業(yè)公司的飯碗。由此，業(yè)主的法定權利的實現(xiàn)，就必然帶有砸碎前期物業(yè)公司飯碗的畫外音。甚至，成立業(yè)主組織還會引發(fā)更大的利益沖突――從住房制度改革至今，很多小區(qū)已經進入大修期，如果沒有業(yè)主組織的存在，任由物業(yè)公司動用住宅專項維修資金，將對業(yè)主權益形成新一輪侵害。而沒有業(yè)主組織，業(yè)主們交納的專項維修資金就只能趴在指定銀行里，每年以活期利息的形式生息。在現(xiàn)有的加息周期里，業(yè)主每年的潛在損失和將來的矛盾，難以估量。

　　好在在多年的呼吁下，有些政府部門已經意識到“前期物業(yè)管理制度”不甚合理。北京市就已明確規(guī)定，2010年10月以后入住的小區(qū)，沒有選出業(yè)委會前業(yè)主不交納物業(yè)費，將“無代表不納稅”的政治學原理，變身為“無組織不交費”落實于業(yè)主權益實現(xiàn)上。同時，北京市住建委還聯(lián)合街道辦事處，在某小區(qū)嘗試推進了“前置業(yè)委會”的選舉――就是業(yè)主在入住前，就召開業(yè)主大會選出業(yè)委會，并由業(yè)委會公開聘用物業(yè)服務公司。

　　當然，這種以行政措施小步推進的方式，對于現(xiàn)在普遍的業(yè)主組織缺失，《物權法》法定權利無法實現(xiàn)的現(xiàn)狀來說，只是杯水車薪。因為牽扯到開發(fā)商等諸多方面的利益，業(yè)主權益和物業(yè)管理的立法工作，一直阻力重重。在法治備受重視的今天，將《物權法》確立的業(yè)主權益貫徹始終，將《合同法》作為上位法引入物業(yè)管理制度，理順小區(qū)中業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的主從關系，不應是難事。筆者認為，真正要解開小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的“死結”，讓城市住宅小區(qū)成為社會重建的“活力因子”，應深入借鑒國外和香港早已成熟的經驗，盡早廢止“前期物業(yè)管理制度”，還業(yè)主以法定權利，還《物權法》以法治尊嚴!