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新物業(yè)管理?xiàng)l例解讀之一:規(guī)定政府必須介入

中國江蘇網(wǎng)4月18日訊 新修訂的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》5月1日起將正式施行。《常州市物業(yè)管理?xiàng)l例》也將在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修訂,并將在下半年實(shí)施。

新《條例》在小區(qū)停車位使用、物業(yè)費(fèi)收繳、公共維修資金使用及存管、電梯更新、小區(qū)管理、業(yè)委會(huì)成員約束等諸多方面都有突破,如:政府部門必須介入小區(qū)物業(yè)管理工作;對(duì)建設(shè)單位只售不租車位行為最高罰款50萬元;對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主可在小區(qū)內(nèi)公示;售房必須先結(jié)清物業(yè)費(fèi)等。

本報(bào)結(jié)合常州情況,對(duì)新《條例》重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行系列解讀。

物業(yè)管理體制變革是新《條例》的創(chuàng)新之舉,也是最大的亮點(diǎn)。

此次我省通過地方法規(guī)的形式,明確賦予了轄市區(qū)物業(yè)管理部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督職責(zé),突出了在物業(yè)管理活動(dòng)中的基礎(chǔ)作用。

并且,物業(yè)管理不再只是房管部門的事情,明確了城管、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門在物業(yè)管理中的職責(zé),并要建立專人負(fù)責(zé)的小區(qū)執(zhí)法。

街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn):都要負(fù)責(zé)有關(guān)管理工作

新《條例》規(guī)定,“街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系?!?

明確提出,街道要組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組、調(diào)整不正常開展工作的業(yè)委會(huì)、建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解和協(xié)調(diào)物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)的機(jī)構(gòu)、建立處理物業(yè)管理突發(fā)事件和重大事件的聯(lián)席會(huì)議制度。

社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。而房管局作為主管部門,則負(fù)責(zé)行政區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

記者點(diǎn)評(píng):以往物業(yè)管理是垂直管理,似乎只是房管部門的事,小區(qū)物業(yè)矛盾化解不了,業(yè)主總愛找市房管局甚至找市長(zhǎng),而忽略了更貼近居民的街道、社區(qū)等管理。

新《條例》將物管職能下放至基層政府,這無疑更加務(wù)實(shí)。物業(yè)管理納入基層政府日常工作,將得到基層政府的重視。此前,我市一些街道成立了物管矛盾糾紛調(diào)解處理中心,新《條例》后,在基層政府推動(dòng)下,這類創(chuàng)新之舉一定會(huì)越來越多。

城管、公安等部門:都要介入執(zhí)法

新《條例》規(guī)定,城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理,建立違法行為投訴登記制度,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式,依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

記者點(diǎn)評(píng): 物業(yè)管理涉及方方面面,對(duì)于小區(qū)居民違規(guī)開店、違章搭建等行為,物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán),只能勸阻,效果有限。而有些居民又責(zé)怪物業(yè)管理不力,生出矛盾。讓有執(zhí)法權(quán)的部門介入小區(qū)執(zhí)法,有利于讓矛盾不出小區(qū)門,必將促進(jìn)小區(qū)環(huán)境的改善。

街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)等組織成立物管委員會(huì):可代理行使業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)

新《條例》第27條規(guī)定,針對(duì)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件,或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū),可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等,組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì),代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。


記者點(diǎn)評(píng):物業(yè)管理委員會(huì)是新《條例》出現(xiàn)的一個(gè)全新的管理模式。在一定程度上解決了業(yè)委會(huì)成立難問題,彌補(bǔ)業(yè)委會(huì)缺位,完善業(yè)主監(jiān)督機(jī)制,為小區(qū)處理重大物業(yè)問題提供了法律依據(jù)。

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